Você abre o extrato e vê o rendimento na conta. O extrato não diz de onde veio.
Se o fundo é de tijolo, veio de aluguel. Alguém ocupa um galpão, uma laje, uma loja, e paga por isso todo mês. Quando o contrato reajusta, o rendimento sobe. Quando o imóvel se valoriza, a cota tende a acompanhar, porque existe uma coisa física do outro lado.
Se o fundo é de papel, veio de juros. O fundo emprestou dinheiro a uma incorporadora, a um shopping, a um loteador, e recebe as parcelas. Enquanto o devedor paga, o rendimento cai na conta igualzinho ao do tijolo, e é por isso que a distinção some no extrato.
A diferença aparece em dois lugares.
O primeiro é o risco. No tijolo, o que pode dar errado é imobiliário: o inquilino sai, a região decai, o contrato não reajusta como se esperava.
No papel, o que pode dar errado é de crédito: o devedor não paga. É outro tipo de análise, outro tipo de garantia, outro tipo de desfecho. Quem comprou pensando em imóvel raramente sabe que assinou embaixo disso.
O segundo é o retorno, e esse é o que quase ninguém diz em voz alta.
No papel não existe ativo para valorizar.
Existe um contrato de dívida que vale mais ou menos conforme a curva de juros se mexe. Se a taxa cai, a cota sobe; se a taxa sobe, a cota cai. Fora disso, a cota fica onde está, porque não há nada crescendo do outro lado.
No tijolo existe um imóvel, e imóvel bom em lugar bom faz o seu trabalho ao longo dos anos.
Eu não recomendo fundo de papel. É outra coisa, com outro risco, e não é o que eu quero na minha carteira nem no que eu escrevo.
A diferença não aparece no extrato. Aparece no que acontece quando o devedor atrasa.
Como olhar a sua carteira hoje à noite
Você não precisa de mim para fazer isso, e é meio ponto do meu argumento.
Pegue a lista dos fundos que você tem e abra o último relatório gerencial de cada um. Procure o que o fundo carrega no ativo.
Se aparecem endereços, metragem, contratos de locação e nome de inquilino, é tijolo. Se aparecem séries de CRI, devedores, taxas e vencimentos, é papel. Alguns carregam os dois, e aí o relatório informa a proporção.
Depois olhe o rendimento dos últimos doze meses e pergunte uma coisa só: isso é aluguel recebido ou é juro de dívida?
Se for juro de dívida, o rendimento alto que te atraiu é o preço do risco de crédito que você está correndo, e não um sinal de que o ativo é bom. Rendimento alto em fundo de papel costuma significar que o mercado está pedindo mais para emprestar àquele devedor. É informação sobre o risco, não sobre a qualidade.
Faça isso, e você vai saber, na sua própria carteira, se o que você comprou é o que você pensou que estava comprando.
Os doze, com os dois que estão no vermelho
Antes da tabela, o que ela é e o que ela não é.
Esta é a carteira atual do RS Fundos Imobiliários: as doze posições que estão abertas hoje, em 21 de agosto de 2026. Cada linha traz o tipo de imóvel que o fundo carrega, a data em que a recomendação começou e o retorno desde então, já com os proventos considerados.
Duas das doze estão negativas. Elas ficam.
| Fundo | Tipo de imóvel | Na carteira desde | Resultado |
|---|---|---|---|
| A | Lajes corporativas | agosto de 2023 | −20,9% |
| B | Industrial | maio de 2025 | −7,0% |
| C | Logística | agosto de 2025 | +5,6% |
| D | Lajes corporativas | setembro de 2024 | +6,6% |
| E | Renda urbana | setembro de 2025 | +10,5% |
| F | Renda urbana | agosto de 2023 | +14,3% |
| G | Logística | novembro de 2024 | +14,8% |
| H | Logística | julho de 2024 | +16,9% |
| I | Shoppings | dezembro de 2023 | +17,1% |
| J | Shoppings | julho de 2024 | +22,8% |
| K | Lajes corporativas | agosto de 2023 | +23,6% |
| L | Logística | agosto de 2023 | +25,1% |
Em todas as doze, a coluna do meio diz um tipo de imóvel. Nenhuma podia dizer "CRI", e é esse o ponto desta página.
Nenhum desses números diz o que vem pela frente. Dizem o que aconteceu, que é uma coisa diferente e menos útil do que o mercado costuma sugerir.
Retornos acumulados até 21 de agosto de 2026, calculados sobre o custo de cada posição já descontados os proventos recebidos no período, posições em carteira marcadas a mercado.
O que chega, e com que frequência
- Um relatório a cada quinze dias, na quinta-feira. A tese de um fundo por inteiro, com o que a sustenta, o que pesa contra, e o que precisaria deixar de ser verdade para eu mudar de ideia. Quem procura resumo do que saiu na imprensa vai achar isso longo demais para o que veio buscar.
- O preço-teto de cada um dos doze. É o valor acima do qual eu paro de comprar, mesmo gostando do fundo. Ele muda quando os números mudam, e quando muda eu explico por quê, na mesma edição.
De onde vem o seu dividendo
A pergunta que quase ninguém faz. O rendimento que caiu na sua conta veio de aluguel recebido, de reserva acumulada de meses anteriores, ou da venda de um imóvel? Pense num orçamento doméstico: entrou salário, você sacou da poupança, ou vendeu o carro? As três coisas engordam a conta corrente exatamente da mesma forma, e só uma delas se repete no mês seguinte.
Por que isso decide durabilidade. Aluguel recebido se repete enquanto o inquilino ficar. Reserva acumulada acaba, e o gráfico de reserva por cota mostra a que velocidade. Venda de imóvel acontece uma vez. Um yield de 20% que vem de ganho de capital não descreve a renda do fundo: descreve a devolução parcelada de um capital que já era seu.
RS Fundos Imobiliários, edição 76, de 8 de agosto de 2026.
Um assinante escreveu, em janeiro de 2024:
"...mostra o compromisso de educar para criar independência de análise ao assinante."
- A recomendação, que é a conclusão e não o produto. Comprar, manter ou vender. Se você ler só essa linha, você está pagando caro por pouco, e é melhor que você saiba disso antes.
- Comentários abertos em cada edição. Você pergunta embaixo do relatório e eu respondo. É onde a maior parte do trabalho de verdade acontece.
- Relatórios extraordinários quando o fato exige. Sem periodicidade, porque fato relevante não tem calendário.
Por que eu comecei a escrever sobre fundos imobiliários
Eu tinha fundos imobiliários muito antes de escrever sobre eles. Assinava o trabalho de outra pessoa, pagava por isso e estava satisfeito.
Um dia o produto foi descontinuado. Da noite para o dia, sem aviso que servisse de alguma coisa, e eu fiquei com uma carteira montada sobre um trabalho que deixou de existir.
Foi aí que eu comecei a fazer sozinho o que vinha comprando pronto. O RS Fundos Imobiliários é isso, e por isso ele tem a forma que tem: é o trabalho que eu faço para a minha própria carteira, escrito.
Isso explica algumas coisas que costumam estranhar. A profundidade que ninguém pediu, e que eu faria de qualquer jeito.
O fato de a carteira quase não girar, porque carteira de patrimônio não gira para provar movimento.
E a razão de eu não ter fundo de papel: não é uma decisão editorial, é o que eu escolhi para o meu dinheiro, e eu não recomendaria a você o que eu não compro.
Sou analista CNPI. Não tenho vínculo com corretora, banco ou gestora, não recebo comissão por indicação, e declaro a minha posição a cada edição.
Para quem é, e para quem não é
Escrevo pensando em três pessoas:
- Quem já tem fundos imobiliários e nunca conferiu o que tem dentro deles. Você vai descobrir coisas sobre a sua própria carteira, e algumas não serão agradáveis.
- Quem já decidiu que quer imóvel e não crédito, e vem filtrando isso sozinho. Você vai parar de fazer esse trabalho por conta, e vai passar a discordar de mim em outras coisas.
- Quem lê relatório inteiro. São longos, saem a cada quinze dias, e não têm versão resumida.
"Não sabia do escopo da carteira antes de assinar, mas o meu portfólio já era exclusivamente tijolo."
O contrário também vale, e prefiro dizer antes de você pagar:
- Quem quer fundos de papel, fiagro ou infraestrutura. Eu não cubro nenhum dos três, e não pretendo passar a cobrir.
- Quem quer só a tabela com o que comprar e até que preço. Ela existe, mas o relatório é o produto, e você vai pagar por uma coisa que não vai usar.
- Quem não tem tempo de ler.
- Quem quer que alguém decida no lugar dele. Por favor, não assine. Vai dar errado para nós dois.
RS Fundos Imobiliários
R$ 264,00
à vista
ou 12× de R$ 27,30, total de R$ 327,60
Acesso por 12 meses. Renovação automática a cada 12 meses, até você cancelar.
Sete dias
Dentro de sete dias contados da confirmação da compra, você pede o dinheiro de volta sem precisar dar motivo. Devolução integral. Sem perguntas.
O pedido é pela própria Hotmart, em Minhas Compras. É autosserviço: você não precisa falar comigo nem com ninguém, e não tem tela de retenção tentando te convencer.
Cancelar a renovação é coisa diferente. Interrompe as cobranças seguintes e não devolve o período já pago, que não se confunde com o direito de arrependimento dos sete dias acima.
Se preferir que o atendimento faça por você, escreve para atendimento@schweitzer.com.br.
"Sempre com conteúdo objetivo e direto, somado a uma didática excepcional."
Perguntas frequentes
Quantos fundos tem na carteira?
Doze hoje. O número varia pouco, porque eu troco pouco.
Por que não tem fundo de papel?
Porque é crédito privado, e crédito privado é outra análise, outro risco e outro tipo de retorno. Está explicado no começo desta página, e volta com frequência nos relatórios.
Com que frequência sai relatório?
A cada quinze dias, na quinta-feira. Fora isso, sempre que um fato relevante exigir.
Quanto tempo leva para ler uma edição?
Aproximadamente trinta minutos. Algumas edições são bem mais longas que a média e pedem mais tempo; quando isso acontece, é melhor ler em duas sentadas do que na diagonal.
Preciso saber alguma coisa antes de começar?
Precisa saber o que é uma cota e ter uma conta em corretora. O resto vai sendo construído edição a edição, que é o ponto.
Quanto eu preciso ter investido para valer a pena?
Não existe mínimo para comprar cota. Pensando na sua experiência, a assinatura começa a fazer sentido econômico a partir de algo em torno de dez mil reais na estratégia.
Onde eu acesso?
Área de membros própria. Login e senha chegam por e-mail assim que a assinatura é confirmada.
Os fundos que você recomenda são os que você tem?
São. Declaro a minha posição em cada edição.